不動産の税金｜取得・保有・譲渡の3場面で整理
不動産の税金は、FP3級の「不動産」で毎回のように問われますが、税金の名前が多くて覚えにくい分野です。しかし出題は「いつの話か」で綺麗に分かれます——買ったとき（取得）、持っている間（保有）、売ったとき（譲渡）の3場面です。この記事では、まず全体を3場面で仕分けし、そのうえで場面ごとに問われる数字と例外を整理します。
1. まず3場面で仕分ける
| 場面 | かかる税金 | 課税する主体 |
|---|---|---|
| 取得したとき | 不動産取得税 | 都道府県（地方税） |
| 登録免許税 | 国（国税） | |
| 印紙税 | 国（国税） | |
| 保有している間 | 固定資産税 | 市町村（地方税） |
| 都市計画税 | 市町村（地方税） | |
| 譲渡したとき | 所得税・住民税（譲渡所得） | 国・地方 |
「誰が課税するか」を問う設問がそのまま出ます。不動産取得税だけが都道府県税で、保有中の2つ（固定資産税・都市計画税）は市町村税、登録免許税と印紙税は国税、と覚えてください。
2. 取得したとき
不動産取得税 — 相続では課されない
売買・贈与・交換・新築などで不動産を取得したときに、都道府県が課します。重要なのは例外で、相続による取得には課税されません。
一定の要件（床面積50㎡以上240㎡以下等）を満たす新築住宅を取得した場合、課税標準となる固定資産税評価額から1戸につき1,200万円が控除されます（認定長期優良住宅は1,300万円）。税額は次の式です。
- 不動産取得税 ＝（固定資産税評価額 － 1,200万円）× 3％
控除額の選択肢には1,000万円・1,500万円が並びますが、1,200万円です。
登録免許税 — 相続でも課される
所有権の移転登記などにかかる国税です。相続による取得でも、相続登記の登録免許税（税率0.4％）は課されます。
ここが対比のポイントです。
- 相続で取得 → 不動産取得税はかからない／登録免許税はかかる
- 贈与で取得 → 両方かかる
印紙税 — 貼らなくても契約は有効
売買契約書などに課される国税です。よく問われるのは貼り忘れたときの効果で、印紙を貼らなくても契約自体は有効です。「契約が無効になる」「取り消せる」はいずれも誤りです。
ただしペナルティはあり、納付しなかった印紙税額とその2倍（合計3倍）の過怠税が課されます。税法上のペナルティと契約の効力は別問題という整理で覚えてください。
3. 保有している間
固定資産税 — 賦課期日は1月1日
市町村が課す地方税で、毎年1月1日現在の固定資産課税台帳に登録された所有者が納税義務者です。年の途中で売却しても、その年の納税義務者は1月1日時点の所有者です（実務では売買契約で日割精算するのが一般的ですが、法律上の納税義務者は変わりません）。標準税率は1.4％です。
住宅用地には課税標準の特例があり、面積で2段階に分かれます。
| 区分 | 課税標準 |
|---|---|
| 小規模住宅用地（住宅1戸につき200㎡以下の部分） | 6分の1 |
| 一般住宅用地（200㎡を超える部分） | 3分の1 |
「2分の1」という区分はありません。6分の1と3分の1のどちらがどちらかを取り違えないでください。
なお固定資産税は、課税庁が税額を計算して通知する賦課課税方式です。納税者が自分で計算して申告する申告納税方式（所得税・法人税・相続税）との対比で問われます。
都市計画税 — 市街化区域が原則
同じく市町村税ですが、原則として市街化区域内に所在する土地・家屋の所有者（1月1日現在）に課されます。市街化を抑制すべき市街化調整区域内の土地・家屋には、原則として課されません。制限税率は0.3％です。
「市街化調整区域内にも課される」は誤りです。固定資産税とセットで納付書が来るため同じものと思いがちですが、課税される区域が違う点が狙われます。
4. 譲渡したとき（居住用財産の特例）
マイホームを売ったときの特例は、要件と併用可否が問われます。
3,000万円の特別控除
- 所有期間の要件はありません（短期でも使えます）
- 配偶者・直系血族など特別の関係にある者への譲渡には適用されません
- 適用を受けるには確定申告が必要です
「所有期間10年超が要件」という選択肢が出ますが、それは次の軽減税率のほうです。
軽減税率の特例
譲渡した年の1月1日時点で所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合、課税長期譲渡所得金額のうち6,000万円以下の部分に軽減税率（所得税10.21％・住民税4％）が適用されます。6,000万円を超える部分は通常の長期譲渡所得の税率です。
併用できるか
| 組み合わせ | 可否 |
|---|---|
| 3,000万円特別控除 ＋ 軽減税率の特例 | 併用できる |
| 特定の居住用財産の買換えの特例 ＋ 上記2つ | 併用できない |
買換えの特例は、譲渡対価が1億円以下であること、所有期間10年超・居住期間10年以上などの要件があります。
相続した空き家を売ったとき
被相続人の居住用財産（空き家）を譲渡した場合にも3,000万円の特別控除があります。要件が細かく問われます。
- 原則として1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された家屋であること
- 区分所有建物（マンション）は対象外
- 相続開始の直前に被相続人が一人で居住していたこと
- 譲渡期限は相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで
譲渡期限は「5年以内」でも「10か月以内」でもありません（10か月は相続税の申告期限です）。
5. 課税標準の土台になる4つの土地価格
不動産取得税や登録免許税の課税標準には固定資産税評価額が使われます。4つの公的価格は基準日と水準で区別してください。
| 価格 | 基準日 | 公示価格に対する水準 |
|---|---|---|
| 公示価格 | 毎年1月1日（3月頃公表） | —（基準） |
| 基準地標準価格 | 毎年7月1日 | — |
| 相続税路線価 | 毎年1月1日 | 80％程度 |
| 固定資産税評価額 | 毎年1月1日（3年ごとに評価替え） | 70％程度 |
「相続は80％、固定は70％」と語呂で押さえ、基準日は7月1日だけが基準地標準価格と覚えると混ざりません。
6. 解くときの手順
- ① どの場面の話か — 取得／保有／譲渡のどれかを見る
- ② 課税主体が問われたら → 不動産取得税だけ都道府県、保有中の2つは市町村、登録免許税・印紙税は国
- ③ 相続か贈与かを確認 → 相続は不動産取得税がかからない（登録免許税はかかる）
- ④ 保有中なら → 賦課期日は1月1日、住宅用地は200㎡以下が6分の1、都市計画税は市街化区域
- ⑤ 譲渡なら → 3,000万円控除に所有期間要件なし、軽減税率は10年超・6,000万円以下、この2つは併用可
理解度チェック（3問）
ここまでの内容が身についたか、その場で確認できます。選択肢を選ぶと正解と解説が出ます。
Q1. 固定資産税の納税義務者は、原則として、賦課期日における土地・家屋等の所有者であるが、その賦課期日は次のうちどれか。
答えと解説
正解：1. 毎年1月1日
固定資産税は毎年1月1日現在の固定資産課税台帳に登録された所有者に課されます。年の途中で売却しても、その年の納税義務者は1月1日時点の所有者です(実務上は売買契約で日割精算するのが一般的)。
Q2. 「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」は、譲渡した居住用財産の所有期間が10年を超えていなければ適用を受けることができない。
答えと解説
正解：×
3,000万円特別控除に所有期間の要件はありません。所有期間10年超が要件となるのは「軽減税率の特例」で、こちらは3,000万円特別控除と併用できます。なお、配偶者や直系血族への譲渡には適用されません。
Q3. 固定資産税評価額は、一般に、地価公示の公示価格のどの程度を価格水準の目安として決定されるか。
答えと解説
正解：2. 70%程度
固定資産税評価額は公示価格の70%程度が目安で、市町村が決定し、3年ごとに評価替えが行われます。固定資産税のほか、不動産取得税や登録免許税の課税標準にも用いられます。
まとめ
不動産の税金は「取得・保有・譲渡のどの場面か」で仕分ければ、覚える量は一気に減ります。そのうえで、不動産取得税だけが都道府県税で相続では課されないこと、固定資産税の賦課期日は1月1日で200㎡以下は6分の1であること、都市計画税は市街化区域が原則であること、3,000万円特別控除には所有期間要件がなく軽減税率と併用できることの4点を押さえれば、頻出の出題はほぼカバーできます。Fノピの無料演習には不動産の税金の問題を複数収録しているので、3場面のどれかを意識しながら解いてみてください。
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本記事は他の解説記事と同じく2026年4月1日法令基準日時点の情報に基づいて記述しています。記載した税率・控除額・特例の要件は本記事作成時点の法令によるものです。特例には本文で触れていない要件もあります。実際の適用可否は個別の事情により異なるため、最新の法令・制度は公式情報をご確認ください。